泰國正在大力發(fā)展制造業(yè)尤其是先進(jìn)制造業(yè)，并推出減免稅收等多種措施吸引外商投資制造業(yè)。制造業(yè)的投資周期較長，并且需要使用土地，因此如何獲得受法律保護(hù)的穩(wěn)定的用地權(quán)利是制造業(yè)的外國投資者需要考慮的關(guān)鍵問題之一。而泰國傳統(tǒng)上是個農(nóng)業(yè)國，土地是老百姓最重要的資產(chǎn)，因此法律對本國人的土地產(chǎn)權(quán)實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)，外國人原則上不允許擁有泰國土地。外資企業(yè)的用地需求與土地產(chǎn)權(quán)的對外限制是泰國外商投資領(lǐng)域的主要矛盾之一。
那么，泰國法律對土地權(quán)利有哪些限制、中國投資者有哪些方式可以合法獲得土地權(quán)利呢？本文為大家一一解答。
1. 泰國法律對外資擁有土地有什么限制？
《土地法典》規(guī)定，外籍自然人或外資持股超過49%的法人原則上不能擁有泰國土地的所有權(quán)，只能租用土地。各地的土地辦公室會對提出購地申請的外資公司（無論外資持股比例多少）進(jìn)行嚴(yán)格審查，調(diào)查泰籍股東的資金來源，確保泰籍股東的身份沒有被利用來規(guī)避法律。
外國人在泰國置業(yè)，不能購買帶土地所有權(quán)的別墅，只能購買高層的公寓（condominium），并且在同一個公寓項(xiàng)目中外國人購買的份額不能超過總數(shù)的49%。
2. 如何利用《土地法典》獲得土地？
根據(jù)《土地法典》，外國人從外國帶入不少于4000萬泰銖的投資，投資于泰國國債、國有企業(yè)債、不動產(chǎn)基金或者獲得BOI優(yōu)惠的企業(yè)并且投資期不少于5年的，可購買面積不超過1萊（約1600平方米）的土地用于投資者本人或其家庭居住，但土地必須位于曼谷、帕提亞、省會城市或其他被規(guī)劃為住宅區(qū)的地區(qū)，且不能位于軍事區(qū)。
3. 如何利用IEAT工業(yè)園獲得土地？
根據(jù)《工業(yè)園管理法》，設(shè)立于受工業(yè)園管理局（IEAT）監(jiān)管的工業(yè)園內(nèi)并享受IEAT優(yōu)惠待遇的公司，無論股權(quán)性質(zhì)，均可獲得位于同一工業(yè)園內(nèi)的土地，用于開展經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營活動。
實(shí)踐中，每個IEAT工業(yè)園都有自己的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，入駐IEAT工業(yè)園的企業(yè)須符合該工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。為了集約用地，工業(yè)園對不同行業(yè)企業(yè)的用地規(guī)模都有要求，例如，汽車制造企業(yè)用地不能少于1萊、倉儲企業(yè)用地不能少于3萊等。
4. 如何利用BOI獲得土地？
根據(jù)《投資促進(jìn)法》，獲得BOI優(yōu)惠的公司，無論股權(quán)性質(zhì)，均可獲得與經(jīng)營活動相匹配的土地，但只能用于開展享受優(yōu)惠的經(jīng)營活動。
另外，根據(jù)泰國投資促進(jìn)委員會于2022年8月8日發(fā)布的新規(guī)，獲得BOI優(yōu)惠的企業(yè)，如注冊資本達(dá)5000萬泰銖或以上，除了購買生產(chǎn)所需的土地外，還有權(quán)購買不超過5萊的土地用于建設(shè)辦公室、不超過10萊的土地用于建設(shè)管理人員或技術(shù)專家的住所和不超過20萊的土地用于建設(shè)員工的宿舍，并且辦公用房和住宿用房無需與公司的經(jīng)營場所或工廠位于同一個地塊。
5. 通過IEAT獲得的土地所有權(quán)是永久的嗎？
根據(jù)《工業(yè)園管理法》，在工業(yè)園內(nèi)獲得土地的外資控股企業(yè)，如被解散或被轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)在三年內(nèi)出售該土地。
6. 通過BOI獲得的土地所有權(quán)是永久的嗎？
根據(jù)《投資促進(jìn)法》，根據(jù)BOI優(yōu)惠獲得土地的外資控股企業(yè)，如其享受的優(yōu)惠到期或被提前撤銷，或者企業(yè)被解散或被轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)在一年內(nèi)出售該土地。
7. 是否可以通過收購獲得土地？
外國人和外資控股的公司可以通過收購他人持有的土地或者收購持有土地的公司的股權(quán)獲得泰國土地。但是，收購方或被收購后的公司仍然需滿足《土地法典》《工業(yè)園管理法》《投資促進(jìn)法》的規(guī)定才能在收購?fù)瓿珊蠛戏〒碛邢嚓P(guān)的土地。
8. 是否可以租用土地？
外國人和外資控股的公司都可以在泰國租用土地。根據(jù)泰國《民商法典》，普通土地租賃一次不能超過30年，到期可續(xù)租，但每次續(xù)租也不能超過30年。另外，租期達(dá)到三年或以上的土地租約應(yīng)到土地辦公室進(jìn)行備案，否則不能對抗第三方。
此外，在滿足相關(guān)條件的前提下，用于工業(yè)或商業(yè)用途的土地租賃期限可以達(dá)到50年并且可續(xù)租，每次續(xù)租也可達(dá)到50年。
9. 泰國法律對土地用途有何限制？
根據(jù)泰國法律，對土地的利用還需符合多方面的要求，諸如城市規(guī)劃、土地用途規(guī)劃、環(huán)保、有害物質(zhì)、能源用電等。另外，如果是依據(jù)IEAT或BOI的批準(zhǔn)取得土地，則還必須遵守批文中關(guān)于土地用途的限制。
10. 土地交易稅費(fèi)是多少？
如果是購買土地，涉及的稅費(fèi)主要有轉(zhuǎn)讓費(fèi)、特別營業(yè)稅、印花稅和預(yù)提稅。（1）轉(zhuǎn)讓費(fèi)按政府土地評估價的2%征收，由雙方平均分?jǐn)?。?）特別營業(yè)稅按政府評估價或交易價中較高者的3%征收，另附加特別營業(yè)稅額10%的地方稅，一共征收3.3%。賣方持有房屋滿五年或者賣方名字記載到房屋登記簿中并持有房屋滿一年的，房屋交易可免特別營業(yè)稅。（3）在免征特別營業(yè)稅的情形下，土地或房屋交易須計(jì)征印花稅，印花稅按政府評估價或交易價中較高者的0.5%征收。（4）如賣方是公司，買方還應(yīng)按政府評估價或交易價中較高者的1%代扣代繳預(yù)提稅；如賣方是個人，買方應(yīng)以政府評估價扣除按照持有年數(shù)核定的持有費(fèi)用后的金額為基數(shù)，按照5%至35%的累進(jìn)稅率代扣代繳預(yù)提稅。
如果是租用土地，涉及的稅種有增值稅、印花稅和預(yù)提稅。增值稅按月租金的7%計(jì)算并按月繳納。印花稅按租約總租金的0.1%計(jì)算，一次性繳納。預(yù)提稅按月租金的5%計(jì)算并按月繳納。（作者是“投資雙行線”主理人曾磊）
信息來源：https://mp.weixin.qq.com/s/UyaCfrJ4-N-pOIzA0CNLUQ
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