開泰研究中心2023年3月24日消息稱，2023年，泰國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)利好因素增多，包括經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)正常帶動(dòng)家庭收入增加；中國(guó)調(diào)整防疫政策除了有助于泰國(guó)旅游業(yè)增長(zhǎng)外，也增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)商恢復(fù)投資的信心；政府降低價(jià)格不超過(guò)300萬(wàn)泰銖的住宅的過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和抵押手續(xù)費(fèi)措施有助于減輕購(gòu)房者的支出負(fù)擔(dān)。不過(guò)，仍存在諸多不確定因素，包括全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)、多家美國(guó)銀行因流動(dòng)性問(wèn)題而倒閉、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)曠日持久、大選后新政府的政策走向以及貸款利率趨向持續(xù)上升增加購(gòu)房成本等。
開泰研究中心最近就曼谷居民對(duì)目前經(jīng)濟(jì)對(duì)未來(lái)1-2年購(gòu)房計(jì)劃方向影響的看法進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查涵蓋購(gòu)房行為、價(jià)格水平、影響購(gòu)房計(jì)劃的因素、購(gòu)房能力以及利率上升影響。受訪者包括工薪階層、自由職業(yè)者、收入穩(wěn)定的企業(yè)主等。值得關(guān)注的發(fā)現(xiàn)如下：
——未來(lái)1-2年內(nèi)，三分之二的受訪曼谷居民有購(gòu)房需求，其中36-40歲的Y世代上班族購(gòu)房需求最高，主要購(gòu)房目的是希望擁有自己的住宅以實(shí)現(xiàn)生活獨(dú)立，其次是隨著家庭擴(kuò)大，希望在工作場(chǎng)所或子女學(xué)校附近購(gòu)買住宅。
——超過(guò)半數(shù)（66%）的受訪者有意購(gòu)買新建住宅，31%有意購(gòu)買二手房屋，3%打算購(gòu)地自建住宅。希望購(gòu)買的住宅平均價(jià)格約318萬(wàn)泰銖。在住宅類型選擇方面，調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
? 38%的受訪者希望購(gòu)買平均價(jià)位270萬(wàn)泰銖的公寓式住宅。其中25-30歲年齡段的受訪者最喜歡公寓，他們剛開始上班并希望擁有獨(dú)立的生活。
? 希望購(gòu)買聯(lián)排別墅 (27%)、獨(dú)棟別墅 (23%)和雙拼別墅(6%)等低層住宅的受訪者：選購(gòu)低層住宅的購(gòu)房者大多是正在組建家庭的年齡段群體（30歲及以上的群體），選擇均價(jià)為260萬(wàn)泰銖的聯(lián)排別墅、均價(jià)為400萬(wàn)泰銖的獨(dú)棟別墅或均價(jià)為370萬(wàn)泰銖的雙拼別墅。
——購(gòu)房時(shí)需要考慮多種因素。大部分受訪者會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、利率和自身財(cái)務(wù)狀況來(lái)調(diào)整購(gòu)房計(jì)劃，特別是每月債務(wù)負(fù)擔(dān)重的脆弱群體和收入不穩(wěn)定的自由職業(yè)者等受訪者。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
? 大多數(shù)受訪曼谷居民認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)尚未呈現(xiàn)良好恢復(fù)態(tài)勢(shì)并影響其日常生活。三分之二的受訪人選擇通過(guò)減少購(gòu)買非必需品、減少外出聚會(huì)和旅游頻率等方式進(jìn)行調(diào)整。而13%的受訪者則選擇推遲購(gòu)買汽車、住房等高價(jià)值資產(chǎn)。
? 64%的受訪者對(duì)利率上調(diào)感到擔(dān)憂，從而影響其購(gòu)房計(jì)劃。超過(guò)一半的受訪者認(rèn)為，如果利率繼續(xù)上升將影響其購(gòu)房計(jì)劃。四大銀行截至2023年2月28日的數(shù)據(jù)顯示，房屋貸款利率（最低貸款利率（MLR）、最低零售利率（MRR））比去年同期平均上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)貸款利率可能隨政策利率走向進(jìn)一步上升。利率每上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)者的每月分期付款負(fù)擔(dān)將增加約8-10%，因此購(gòu)房者必須妥善制定財(cái)務(wù)計(jì)劃以應(yīng)對(duì)日益增加的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
? 幾乎全部受訪者都有每月需要償付的債務(wù)，從而影響其購(gòu)買住房的能力。調(diào)查顯示，超過(guò)98%的受訪人每月需要償付的債務(wù)（包括商品、信用卡、住房、汽車等的分期付款）。38%購(gòu)房者的償債比率（DSR）超過(guò)20%，該群體在貸款購(gòu)房時(shí)需要提供更高比例的首付款或共同借款人。37%有意購(gòu)房者的償債率（DSR）低于10%。雖然該群體每月需要償付債務(wù)的金額不大，但仍需考慮用于應(yīng)急開支的儲(chǔ)蓄以及可能影響收入穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不確定性和利率上升等其他因素。這些因素最終導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的目標(biāo)群體縮小。
調(diào)查結(jié)果反映出曼谷居民仍有較高的購(gòu)房需求。但是受訪者擔(dān)憂房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在的多項(xiàng)不利因素，如生活成本和家庭債務(wù)高企的情況下家庭購(gòu)買力有限；在泰國(guó)央行不延長(zhǎng)第二套房的貸款房?jī)r(jià)比（LTV）上限放寬至100%的措施后，政府的便利措施不如上一年；而降低交易價(jià)格不超過(guò)300萬(wàn)泰銖的新建住宅和二手住宅的房屋過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和抵押登記手續(xù)費(fèi)措施與2022年措施也不盡相同（其中住房抵押登記手續(xù)費(fèi)費(fèi)率與2022年相同，為住房交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的0.01％（正常費(fèi)率為1%）；住房過(guò)戶手續(xù)費(fèi)費(fèi)率則從2022年的住房交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的0.01%調(diào)整為1.0%（正常費(fèi)率為2%）），使購(gòu)房手續(xù)費(fèi)支出比2022年增加。此外，住宅價(jià)格上漲和貸款利率上調(diào)導(dǎo)致消費(fèi)者謹(jǐn)慎貸款購(gòu)房。
因此，開泰研究中心對(duì)2023年住宅銷售仍持謹(jǐn)慎看法，預(yù)計(jì)曼谷及其周邊地區(qū)的新住宅銷售量約為9.5-10.1萬(wàn)套，比2022年縮減2.8%至增長(zhǎng)3.4%，住宅過(guò)戶數(shù)量約為18-18.8萬(wàn)套，比2022年縮減7.7%至3.5%。其中銷售良好的住宅類型為位于與曼谷外圍靠近軌道交通線路區(qū)域、價(jià)格低于300萬(wàn)泰銖的公寓。盡管住宅需求有所回升，但由于市場(chǎng)的累積待售住宅供應(yīng)量仍處于高水平，投資仍須保持謹(jǐn)慎。
開泰研究中心認(rèn)為，由于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商應(yīng)明確目標(biāo)客戶群體，通過(guò)差異化與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，在住宅設(shè)計(jì)中注重可滿足新生代觀念和生活方式需求的功能，例如：設(shè)計(jì)符合在線銷售職業(yè)的住宅，將可用空間設(shè)計(jì)劃分為工作/直播室以及儲(chǔ)藏室；住宅的設(shè)計(jì)符合拯救地球、節(jié)約能源的要求等。
來(lái)源：https://mp.weixin.qq.com/s/wgoLNHC_c7wJSwHSM-KSFA
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