詹姆斯·皮克福德
2021 年 12 月 2 日
在倫敦市中心租用高端房產(chǎn)總是要求潛在租戶向要求嚴(yán)格的房東提供盡可能最好的憑據(jù)。但是，隨著英國首都對商業(yè)和旅游的重新喚醒，這場超級獨家的選美比賽變得更加激烈。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 Chestertons 的租賃主管理查德戴維斯舉了一個例子，富有的租戶想要將他們的寵物帶入一個原始的豪宅——通常很難賣給房東。“寵物主人不得不在本已緊張的市場中提高自己的水平，”他說，“通過提供有關(guān)他們寵物的非常詳細的信息，通常在寵物簡歷中，包括有關(guān)他們的美容制度、行為分析甚至寵物的詳細信息。治療師?！?/p>
倫敦超級豪宅的租戶——被定義為每周租金 5,000 英鎊或以上的房子——面臨著需求旺盛和供應(yīng)減少的雙重挑戰(zhàn)。在國際旅行幾乎停止、財力雄厚的租戶避開在倫敦市中心黃金地段“黃金郵政編碼”占主導(dǎo)地位的公寓的一年之后，這一細分市場正在迅速復(fù)蘇。
外籍人士已經(jīng)開始返回這座城市，以及在倫敦和其他受歡迎的目的地之間分配時間的富裕家庭。辦公生活的恢復(fù)步伐正在加快，而劇院、畫廊和餐館也重新開門營業(yè)。英國首都再次彰顯其引力。這意味著潛在租戶如果希望獲得一個他們想要的地方，就不能再花時間了。
戴維斯說，去年租戶可以從大約六處房產(chǎn)中進行選擇?！艾F(xiàn)在如果有一兩個他們就很幸運了，”他說?！叭绻麄兿氲玫剿?，他們需要做出決定。情況很快發(fā)生了逆轉(zhuǎn)——我想說是在過去四個月里?！?nbsp;根據(jù) Chestertons 的數(shù)據(jù)，與 2020 年封鎖的第一個月相比，10 月中旬的優(yōu)質(zhì)出租房屋存量下降了 73%。
超級優(yōu)質(zhì)出租物業(yè)的熱門地區(qū)與銷售市場中的地區(qū)相似：貝爾格萊維亞、肯辛頓、切爾西和梅菲爾在大多數(shù)租戶的名單中名列前茅，盡管在大流行期間綠樹成蔭的圣約翰伍德和漢普斯特德越來越受歡迎。
Chestertons 最近銷售的一棟五居室排屋位于倫敦市中心攝政公園外圈，可欣賞公園美景，設(shè)有雞尾酒吧、健身房、桑拿浴室和供員工或客人使用的獨立馬廄。租金為每周 25,000 英鎊。另一處位于威斯敏斯特的四居室房產(chǎn)，每周售價 14,000 英鎊，可俯瞰圣詹姆斯公園，并擁有一個私人花園——在大流行封鎖之后，這是一個額外的吸引力。
該市場的租金已經(jīng)很高，而且還在攀升。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，威斯敏斯特優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的租金在 2021 年第三季度上漲了 6.4%，貝爾格萊維亞上漲了 6.2%，切爾西上漲了 5.7%。相比之下，2020 年貝爾格萊維亞的年降幅為 7.9%，切爾西為 6.5%，騎士橋為 7.5%，而 2019 年大流行前的降幅較小，為 0.2% 至 2.9%。
如果需求飆升，是什么阻止了供應(yīng)響應(yīng)以滿足需求？房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指出了多種因素的匯合。一些業(yè)主房東受到過去 18 個月買賣活動激增的誘惑，決定拋售，將他們的庫存從租賃市場上撤出。隨著倫敦對旅行者開放，Airbnb等平臺上的度假租賃市場正在復(fù)蘇，這進一步減少了傳統(tǒng)短租的房產(chǎn)供應(yīng)。季節(jié)性高峰剛剛過去，富有的海外學(xué)生在學(xué)期開始前搶購倫敦的出租物業(yè)。
去年，隨著短期出租市場在大流行中凍結(jié)，租戶也贏得了房東的重大讓步。一些人以相對較低的租金獲得了非常好的交易，并通過簽署三到四年的租約來充分利用它——這些房屋在未來一段時間內(nèi)不會重返市場。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人引用了另一個不太明顯的因素：夏季倫敦的洪水對主流市場幾乎沒有長期影響，但正如他們呼吁的建筑商一樣，一些自住家庭被迫搬離家園數(shù)月，從而刺激了對一流物業(yè)的需求恢復(fù)被淹沒的地下室。
主流市場的人可能會問，為什么超級豪宅的租戶不利用他們充足的資源在倫敦購買房屋，以確保寶貴的資產(chǎn)并從任何資本增值中受益。房地產(chǎn)中介萊坊 (Knight Frank) 的超級豪宅租賃主管湯姆·史密斯 (Tom Smith) 表示，對于尋求靈活性和免于繁文縟節(jié)的富?？蛻舳?，租賃已成為一種更受歡迎的生活方式選擇。近年來倫敦房價在這一領(lǐng)域的表現(xiàn)平淡甚至下滑并沒有說服他們。
印花稅現(xiàn)在也是富人在權(quán)衡租房和購買時的一個重要因素，高價值房產(chǎn)的購買費用穩(wěn)步上升。在價值 1000 萬英鎊的房產(chǎn)中，僅 140 萬英鎊的印花稅就可以為倫敦市中心四年的超級豪宅租賃提供資金。
如今，那些與這些問題搏斗的人不太可能成為企業(yè)租戶，代理商表示，在過去十年左右的時間里，這個市場的份額已被私人財富奪走。“80% 的情況下，這是與個人而非公司簽訂的合同，”史密斯說。
直到夏天，中介們說租賃的主要興趣來自國內(nèi)市場，但這并不意味著只有英國公民。無住所的人通常在首都有家人或與倫敦有聯(lián)系，他們一直活躍在超級豪宅市場。但是，史密斯說，從 8 月開始，隨著旅行規(guī)則的放寬，自由裁量的國際租戶又回來了?！斑@發(fā)生得很快。供應(yīng)真的很緊張，”他補充道。
富裕租戶的涌入因地區(qū)而異。歐洲人返回倫敦的速度比其他地區(qū)的人快，而超級豪宅級別的中國租戶則更少。土耳其和印度的租房者也重新出現(xiàn)，通常是在英國私立學(xué)校秋季學(xué)期開始之前。
史密斯說，這帶來的一個連鎖反應(yīng)是，一種在大流行中迅速過時的豪華公寓市場重新煥發(fā)活力。然后，人們甚至在倫敦市中心人口稠密的地區(qū)尋找外部空間?！吧习肽?，租房需求非常高——一度達到 85%，”史密斯說。“但現(xiàn)在，在 7 月和 9 月之間，這種情況又回升了，而且是 45% 的公寓。”
房東的范圍從離開英國前往海外并希望從他們的財產(chǎn)中獲得收入的家庭，到未能出售并寧愿在等待市場好轉(zhuǎn)時出租的開發(fā)商和投資者?！霸谑袌龅倪@一端，開發(fā)商往往無法獲得他們或他們的投資者可以接受的價格，”購買代理 Black Brick 的創(chuàng)始人 Camilla Dell 說，他也為潛在租戶提供服務(wù)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說，相比之下，由于麻煩，許多私人業(yè)主不愿意出租他們的房產(chǎn)。但是，對于資源充足的業(yè)主來說，獲得超優(yōu)質(zhì)出租物業(yè)的抵押貸款很少是問題的一部分。而且，鑒于抵押貸款利率處于或接近歷史低點，業(yè)主有動力克服成為房東所涉及的問題。
抵押貸款經(jīng)紀(jì)人largemortgageloans.com 的副董事奈杰爾貝德福德說，他最近為一位未能以他們想要的價格出售的中東業(yè)主在倫敦市中心的一處價值約 2000 萬英鎊的房產(chǎn)上設(shè)置了再抵押貸款。相反，他們決定讓它。與超級富豪的典型情況一樣，抵押貸款來自一家私人銀行，該銀行對 1200 萬英鎊的只付息貸款在五年內(nèi)收取比基準(zhǔn)利率高 1.75% 的費用?！八麄兛梢砸缘陀?2% 的價格拿到錢，所以他們不會因為保留房產(chǎn)而付出代價。租金收入可以輕松支付 Ated [年度稅費] 和運營成本，”他說。
在炙手可熱的市場中，準(zhǔn)租戶如何提高以自己喜歡的價格買到心儀房屋的機會？第一太平戴維斯的超級優(yōu)質(zhì)租賃主管伊茲·伯奇·雷納森 (Izzy Birch Reynardson) 表示，速度是關(guān)鍵?！拔覀兛吹胶芏嗳瞬粔蚩臁Ｎ矣袃蓚€租戶正在尋找房屋出租，他們每個人都失去了三處房產(chǎn)。”
她描述了一個市場，鑒于所涉及的金額，房東和潛在租戶的數(shù)量很少。這意味著潛在租戶的“個人資料”是確保交易的重要因素。富裕的家庭或在金融服務(wù)的高層工作的人也在類似的圈子里流動?！八麄兌蓟ハ嗾J(rèn)識，”伯奇·雷納森 (Birch Reynardson) 說。“如果他們不這樣做，他們可以隨時拿起電話并很快找到他們需要知道的信息?！?/p>
這不僅包括租戶是否是可靠的付款人，還包括他們?nèi)绾螌Υ慨a(chǎn)以及他們?nèi)绾闻c鄰居互動。有不良行為記錄的租戶會遇到困難。“如果我為我的客戶獲得高價，那一切都很好，但是，如果我們得到一個舉辦深夜派對的人，他們在網(wǎng)絡(luò)中是知名的，”Birch Reynardson 說?！拔覀冎廊藗?nèi)绾喂芾砑彝??！?/p>
供應(yīng)不足的市場幾乎沒有談判余地。許多潛在租戶發(fā)現(xiàn)自己被要求提交密封投標(biāo)，從而助長了價格上漲。但 Black Brick 的戴爾提出了一個讓她最近打交道的兩個人大開眼界的策略：“你可以提出提前支付一年的租金。這讓你作為租戶很有吸引力?！?nbsp;這種方法在超級豪宅級別并不少見，特別是對于沒有12個月工資單向房東展示的新移民，或無法自己負(fù)擔(dān)房租但可以依靠富裕父母開支票的年輕人。
萊坊的史密斯說，供需失衡也極大地推動了場外出租，在這種情況下，代理商不會為出租房產(chǎn)做廣告，而是將其提供給承諾預(yù)算并熱衷于搬家的潛在租戶。 . “那里有一些非常專注的人，你可以直接把它帶給他們?！?/p>
作為時代的標(biāo)志，他說他最近甚至有租戶客戶簽署了建筑工作尚未完成的開發(fā)物業(yè)的預(yù)租協(xié)議。“我有一個預(yù)算非常合理的客戶，他一直在尋找九個月。很明顯，你可以在這個問題上投入大量資金，但它仍然無法解決它。所以，當(dāng)他看到一些沒有完成的事情時，他就準(zhǔn)備好了?！?/p>
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